Con la urbanización avanzando a ritmo sostenido y cientos de barrios creciendo al margen de la normativa provincial, la Municipalidad de La Plata puso sobre la mesa un ambicioso proyecto para intentar ordenar el caos: el intendente Julio Alak envió al Concejo Deliberante una propuesta que apunta a regularizar 450 desarrollos inmobiliarios declarados irregulares en octubre pasado.
El expediente incluye el Plan de Ordenamiento Territorial y un Programa para el Tratamiento Administrativo de Loteos Ilegales, dos herramientas clave con las que el gobierno local busca reemplazar el actual Código de Ordenamiento Urbano (Ordenanza 10.730) y sentar nuevas bases para la expansión urbana.
La propuesta llega tras años de loteos autorizados por ordenanzas municipales sin convalidación provincial, lo que dejó a cientos de familias y desarrolladores en un limbo legal. Con esta iniciativa, el municipio intenta resolver una situación que afecta directamente a miles de personas en distintas zonas del partido.
Qué contempla el nuevo plan
El programa plantea un tratamiento “excepcional” para los proyectos ejecutados o iniciados entre el 19 de diciembre de 2013 (cuando se sancionó la Ordenanza 11.094) y el 9 de octubre de 2024, fecha en que se suspendieron las obras en esos 450 barrios. El texto reconoce las urbanizaciones con viviendas construidas o subdivisiones aprobadas, siempre que cumplan con ciertos requisitos técnicos y administrativos.
Además, se valorarán los expedientes municipales tramitados hasta el 10 de diciembre de 2023, siempre que cuenten con al menos la aprobación de la faz geométrica y la prefactibilidad hidráulica provincial.
Loteos divididos en tres categorías
El programa clasifica los desarrollos en tres grupos, según su grado de avance:
- Loteos con materialización o viabilidad administrativa parcial: son aquellos que culminaron la subdivisión o tienen viviendas construidas entre diciembre de 2013 y octubre de 2024.
- Loteos con aprobación técnica parcial: incluye proyectos con permisos de obra, convenios de financiamiento, participación en planes habitacionales o documentación técnica que habilite su tramitación provincial.
- Loteos sin avances técnicos ni obras iniciadas: estos no podrán desarrollarse y deberán ajustarse a los usos del suelo establecidos por la normativa vigente.
Requisitos, plazos y compensaciones
Los desarrolladores tendrán un plazo de 60 días hábiles para adecuarse al nuevo régimen. La regularización dependerá de la ubicación de cada loteo (zona urbana, periurbana o rural) y de la densidad poblacional y habitacional. En función de esos criterios se definirán parámetros como la subdivisión mínima, usos permitidos, indicadores urbanísticos (FOS, FOT) y la prestación de servicios básicos.
El proyecto también impone obligaciones específicas a los barrios ubicados en áreas con riesgo de inundación, cercanos a industrias, sitios contaminados o con alta generación de residuos sólidos urbanos. Cada caso requerirá una ficha ambiental y la presentación de planes de mitigación con obras ya ejecutadas o proyectadas.
Plusvalía: una nueva contribución obligatoria
Uno de los puntos clave del proyecto es la regulación de la plusvalía urbanística, que ahora se denominará “contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria”. Este canon deberá ser abonado por los propietarios o poseedores de los terrenos al momento de la convalidación provincial de la ordenanza.
El texto establece que los pagos ya realizados podrán descontarse si están debidamente certificados por la autoridad competente.
Qué sigue en el Concejo
El expediente, que cuenta con el aval del Consejo de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT), comenzará a ser debatido en la comisión de Planeamiento, presidida por la concejala de Unión por la Patria, Cintia Mansilla.
De aprobarse, el plan marcaría un giro significativo en la política de urbanización de La Plata, afectando tanto a desarrolladores como a miles de familias que viven en barrios con situación legal incierta. Un tema que, sin dudas, impacta de lleno en el presente y futuro del crecimiento local.
